היטל השבחה – מהו היטל השבחה בתחום מיסוי המקרקעין? דוגמאות, תשלום וכו'

כאשר אנחנו מוכרים דירה, יש מספר מסים שעלינו לשלם למדינה, זאת על פי חוקי המדינה בתחום המסים. החוקים והתקנות בנושא נועדו להסדיר מצד אחד את כל נושא המכירה ומצד שני ליצור מכשול מסוים בפני אלה אשר מבקשים להחזיק מספר דירות ברשותם.

דוגמא טובה למס כזה, הוא מס שבח. הרעיון הוא פשוט, כל מי שמחזיק דירה ומוכר אותה בתוך 4 שנים מהיום בו הוא רכש אותה, עליו לשלם למדינה היטל השבחה בגובה מסוים. ההיטל נועד לשלם למדינה מס על עלייה בערך הנכס. אנחנו קנינו את הנכס בסכום X מכרנו אותו בסכום Y, הערך שלו עלה והמדינה מבקשת את חלקה בעליית הנכס.

יש בכך היגיון מסוים, ראשית, כי למדינה חלק בכך שהנכס עלה (למשל פיתוח האזור), שנית, כמו שאנחנו משלמים מס על הכנסה, כך אנחנו צריכים לשלם מס על רווח שאנחנו עושים מהדירה שלנו.

אגב, ההסבר מדוע אנחנו משלמים מס שבח רק על דירה שנמכרת בתוך 4 שנים מיום רכישתה, הוא כפול, תחילה, כי אחרי 4 שנים, במובן מסוים, אנחנו כבר יצרנו את ההשבחה בעצמנו, כלומר החזקנו מספיק זמן בדירה בשביל להשביח אותה ולכן אנחנו זכאים ליהנות מהרווח שאנחנו עושים עליה. שנית, כי המדינה לא רוצה שאנשים יקנו דירות כל שנה-שנתיים, זה יוצר פערים חברתיים.

כאן אנחנו נכנסים לנקודה של היטל השבחה כמס נגד פערים חברתיים. אחת הבעיות הקשות במדינת ישראל היא בעיית הדיור, אחת הסיבות לבעיה זו היא שישנם לא מעט אנשים שמחזיקים יותר מדירה אחת. עובדה זו גורמת להעלאת מחירי הדיור.

על כן, מה שהמדינה מנסה לעלות זו, ליצור לחץ או מכשולים מסוימים שיגרמו לאותם אנשים לוותר על רכישת דירות נוספות לדירה בה הם מתגוררים. היטל השבחה מאפשר זאת מאחר והוא מקשה עליהם למכור את הדירות שברשותם. יש לציין שהמדינה גם קבעה שעל דירה שנייה והלאה, יש לשלם היטל גבוה יותר מאשר על דירה ראשונה.

חשוב להדגיש שמלבד היטל השבחה על מכירת דירה, יש לשלם גם היטל השבחה על מכירת קרקע וכן על אישורי תוכניות בנייה שונות, כולל אישור בשימוש חורג.

כיצד קובעים מהו היטל השבחה?

גובה היטל ההשבחה נקבע על פי שווי הנכס או הקרקע ביום המכירה. מדובר על חצי מעליית השווי ביום המכירה. יש חשיבות עצומה למועד בו קובעים את גובה ההיטל ולו מהסיבה הפשוטה, שאם מדובר על תקופה בה המחירים משתנים, הרי שההיטל יכול לעלות או לרדת.

מי שאמור לשלם את ההיטל הוא כאמור בעל הקרקע או הנכס, ולא הרוכש אשר לא מחזיק עדיין באף אחד משני הדברים ביום בו נקבע מה גובה ההיטל שיש לשלם.

למידע נוסף בנושאי היטל השבחה ומיסוי מקרקעין, לחצו כאן.

Read More